白银企业拆迁评估电话咨询

厂房征收评估的三个方面：
(1) 房地产损失评估
被拆迁企业的房地产包括：建筑物、构筑物（设备基础、道路、围栏、挡土墙等）、管网（供水和 排水、供暖、电力等）、燃气、通讯、管理信息系统、安防监控、消防等）、绿化景观等不能移动的财产。 房地产损失评估的价值类型为“拆迁补偿价值”。 拆迁补偿价值是指评估对象按照房屋拆迁主管部门的有关规定和拆迁补偿标准，在评估基准日可以获得的补偿价值。 例如，当地明确规定了树木的补偿标准，补偿价值可以根据树种的树龄确定。 房屋拆迁补偿评估。 当地规定了住宅拆迁评估平均指导价，要求非住宅拆迁评估指导价根据住宅拆迁评估指导价适当波动，但未规定。 对相关因素的调整系数作出了具体规定。 
(2) 停产损失评估
《城镇房屋拆迁管理条例》规定，因拆迁非居民房屋而停产停业的 ——住宅，拆迁人应当给予适当补偿。 一般按被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算，有的地方法规规定按被拆迁企业上一年度月均净利润的数倍给予补偿。  
搬迁会导致停产，意味着暂时丧失盈利能力。 需要注意的是，机械厂搬迁，其短期停产并不意味着所有经营活动的暂停。 以本案为例，成品仍需按合同履约，原材料仍按计划采购，部分生产经营活动仍在进行中。 在工厂搬迁损失评估中，停产损失评估按公司搬迁期间净利润损失计算。 搬迁期间的月平均净利润采用公司年的平均年销售收入净利润率和当年预计的月平均销售收入计算得出。 预计当年月平均销售收入为：上年实际销售收入×（1年销售收入平均增长率）/12。 客户将此次搬迁的时间限制为两个月。

一、拆迁评估概念  
拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。  
拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。  
二、拆迁评估依据  
拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。  
1、市场评估价  
　　市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。  
2、商品房交易均价  
　　商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。 
3、重置价  
重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。  
三、评估价格  
新办法规定，被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。第三方（评估机构）出现的意义，即在于是以市场来说话，而不是以的权力来说话，也不以老百姓自己盲目的要价来说话，而是按照市场规律来定价。  
四、拆迁补偿  
以前在拆迁补偿中的问题，既有补偿不到位的情况，但是也有被征收方漫天要价的情况。其实，核心的问题还是补偿问题。要防止的单方定价，或者是被征收人的这种漫天要价，其实都是需要回归到一个市场。因为只有真正这种市场价格，并且以公开的方式把这种价格让双方都知道，这样当事人才能有很好的预期。  
五、拆迁补偿评估流程  
关于房屋征收的评估流程，选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定，每一个环节被征收人都可以参与，每一个环节都是法定要求必不可 少。对于目前屡屡出现的拆迁纠纷来说，公开、透明，各方充分参与的程序设计显得更重要。同时，为公开、透明、各方充分参与提供一个科学可行的平台和渠道，也是应了发展之需。　　同时，通过新的渠道，新的评估办法，市场化的操作，将每一个环节都公开、透明，并充分利用市场化的处理模式，实现多元化的补偿，让拆迁双方实现共赢。这是民生所需，亦是发展所期。

企业经营损失是指公司过去的或者正在发生的有关交易或者事项导致某项资产的资产价值发生了全部或者部分的实质性灭失，或导致公司经济利益的无对价流出。其中，资产价值包括使用价值、转让价值、可变现价值等。发生经营损失，应当在调查核实的基础上，依据确凿、合法、有效的证据，通过经营损失评估认定经营损失金额及形成原因。
  企业经营损失评估属于无形资产评估的一类。假设一个公司正常经营时，它的获利能力是持续性的而且是可预测的。但是，一旦这种经营能力受到外来因素的影响而无法正常获利甚至亏损时，就会产生经营损失。
 造成企业经营损失的因素有多方面，经营损失评估中常见的如企业搬迁损失评估。企业经营损失评估中的搬迁损失评估分三个方面：
 不动产损失评估（指不能随迁的财产的拆迁补偿价值评估）；
 停产损失评估（指因搬迁而停产给企业造成的损失价值评估）；
     搬迁费评估（指随迁财产搬迁的全部合理费用）。
 工厂搬迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂搬迁的，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。对于工厂搬迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可以从三个阶段来考察，即：搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即从零开始逐渐上升（搬迁准备阶段），上升至高值（搬迁阶段），然后从大值逐渐下降至零（搬迁后生产恢复阶段）。
 评估的思路为：从搬迁准备阶段到搬迁后生产恢复到未搬迁时的生产水平这段时间内，假定企业未发生搬迁且持续经营，那么在这段时间内企业正常的经营收益减去搬迁期间的实际收益即可估测出经营损失。我们的分项也获得了委托方的认可，分项不仅体现了对项目内涵的深刻了解，评估结论和报告也便于各方审查核准。其中，不动产损失是要用于与主管部门谈判补偿，停产损失要为董事会和股东大会审议通过，并向主管部门申报；搬迁费需由大股东核准并出资。在评估过程中，我们本着“科学合理，不重不漏”的原则，加大现场核查工作力度，按时地实现了在竞标时的承诺。评估报告受到主管部门的肯定，评估结论也为各方所接受。